从“住有所居”到“住有宜居”，住宅小区的物业服务水平，事关人民群众的居住体验。近日，山西转型综合改革示范区人民法院，高效调解了31起物业服务合同纠纷系列案，既妥善解决了人民群众的民生困扰，也推动物业服务行业规范有序发展。
某公司是经备案的物业服务机构，自2022年起为太原某小区提供物业服务，并与小区业主委员会签订物业服务合同，约定物业费收费标准、服务内容及违约责任。
2022年至2025年，该小区31名业主因对物业服务质量存在争议、家庭经济周转困难等原因，未按合同约定按时缴纳物业费，累计欠费34万元。物业公司多次催缴未果，于是向法院提起诉讼，要求31名业主支付拖欠的物业费及违约金。
法院在立案审查阶段，识别出该31起案件虽为系列案，但诉讼标的额以小额为主，有一半当事人对欠费事实基本认可，核心争议集中于“服务是否达标”和“缴费能力不足”两种情况，具备调解可行性。
在充分告知并征得当事人同意调解的意见后，法院将该批案件一并委托至园区涉企多元解纷工作站进行调解，调解员魏小燕在立案庭法官的指导下制定了“集中释法+个案突破”的分层调解策略。
在调解过程中，她运用自己总结的一套调解方法“五心调解法”进行调解。
“耐心倾听”。认真听当事人诉求、不打断、不急躁。魏小燕耐心倾听业主和物业公司双方的陈述和诉求，全面了解矛盾产生的原因、争议焦点和真实想法，梳理纠纷产生的前因后果，精准厘清争议焦点，细致梳理矛盾症结，为后续精准调解和高效化解纠纷打下基础。
“公心说理”。依据法律和事实，客观公正释法析理。她组织5名业主代表集中调解，聚焦《中华人民共和国民法典》关于物业服务合同效力、业主缴费义务及物业公司服务责任的规定，明确拒不缴费将面临的法律后果，同时告知业主对物业服务瑕疵维权的合法渠道，由业主代表和其他业主沟通，为后续调解奠定基础。
“交心沟通”。和每位业主进行“面对面”“背对背”沟通，细致疏导双方的抵触情绪，用坦诚消除沟通隔阂，打破双方的矛盾壁垒，为实质化解纠纷、达成一致调解意见搭建温情顺畅的沟通桥梁。
“诚心化解”。以真心换信任，积极促成矛盾和解。对认为物业服务存在瑕疵的业主，联合物业公司现场核查公共区域保洁、电梯维保、安保值守等情况，督促物业公司整改；对因家庭经济困难暂时无力缴费的业主，采取分期履行方案；对物业费计算、公摊费用存疑的业主，由物业公司出具收费明细、公摊支出凭证，依据合同条款逐一解答，消除认知误解。
“尽心回访”。调解后跟进情况，确保矛盾不反弹。经调解，某公司与31名业主物业服务合同纠纷系列案得以圆满解决。该系列案以调解优先、实质化解为原则，既安抚业主情绪、倾听合理诉求，又督促物业正视问题、承诺期限整改，实现业主补缴费用、物业整改提质、双方握手言和的双赢局面。
