市民刘女士最近看上一套二手房，签订合同时，她在“山西省存量房买卖合同”上看到一项关于“居住权”的规定。刘女士很纳闷，什么是“居住权”？这样的房子还能买吗？对此，太原市房地产交易大厅的工作人员表示，二手房交易，不仅需要看是否存在抵押、是否存在租赁，还要看是否存在“居住权”，一旦存在“居住权”，房产交易就不是那么简单了。
“居住权”是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。它和“不动产所有权”之间存在一定的法律空隙，在《民法典》颁布前，消费者在房屋交易、赠与等环节中，因为所有权益和居住事实的矛盾，导致相关纠纷。今年1月1日正式实施的《民法典》明确了“居住权”。《民法典》第三百六十六条规定：“‘居住权’人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”第三百六十七条规定：设立‘居住权’，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。‘居住权’合同一般包括当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。第三百六十八条规定：“设立‘居住权’的，应当向登记机构申请居住权登记。‘居住权’自登记时设立。”
法律界人士郭涛表示，“居住权”不得转让、继承。设立“居住权”的住宅不得出租，“居住权”期间届满或者居住权人死亡的，“居住权”消灭。这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。“居住权”只能保障居住，不能继承转让。即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。“居住权”的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。
比如，老父亲为儿子购买了房产，所有权证上登记的是儿子的名字，并与儿子协商，为老伴办理了此处房产的“终生居住权”登记手续。那么，在老伴去世之前，儿子未征得老伴同意，即使持有不动产权证，该房产也不可以交易，不可以出租，也无权将人赶走。当然，老伴只能居住，没有资格转让买卖。
“居住权”作为新明确的权利，是法律对房屋居住人权利的保护。它与我们的生活息息相关，并将会成为影响房产交易中的关键要素。记者在“山西省存量房买卖合同示范文本”中看到，第一章第二条第五款已经对“居住权”有所明确，其中提到，“出卖人保证该房屋未设立‘居住权’”“该房屋在本合同生效之前已设立‘居住权’，买卖双方约定为……”可见，“居住权”成为交易环节中一个重要的存在，该权利设立后，在房产交易中，消费者便能预判更多的潜在风险，保护自身的合法权益。
