一转眼，楼市已经跨越了三季度。在政策的持续发力下，楼市延续了之前的调整态势，购买力减弱，多个项目市场信心不足，销售面积、总额数据下滑。进入“银十”黄金周，房地产市场却不及往年火热。业内预测，随着“两个维护”落地，后市仍将以“稳”为主，“房住不炒”渐成常态。
成交均价每平方米1.1万元
今年上半年，伴随各类调整政策叠加购房者“买涨不买跌”的心态，市场观望情绪仍在增加。相关数据显示，上半年，我市商品房市场成交总面积达360万平方米，成交高峰集中在5月，成交量低于2018年、2019年，高于2020年上半年。分区域来看，小店区和万柏林区成交金额和成交面积最高。其中，无论销售金额还是销售面积，保利、富力等大型房地产企业所占的比例都是越来越大，市场品牌效应明显。
从市民最关注的房价来看，成交均价集中在每平方米11000元左右，与2018年、2020年上半年接近，低于2019年上半年水平。从1月开始，房价继续去年的态势持续下降，并一路走低。进入9月，“旺季”光环的加持，也没有扭转楼市继续下探的局面。此外，二手房市场整体流动性也不高，价格处于下降状态。租赁市场更是惨淡，市场供大于求，租金普遍不高，租金回报率约为2.2%。
随着销量转差，房企回款压力进一步加大，土地市场也接连遇冷。尤其是近两个月，土地供应挂牌累计已近40宗，但成交量仅5宗，处于较低水平，楼面价也出现下行。由于市场低迷，新房库存量上升。目前，我市商品住宅库存去化周期约4.9个月，库存压力上升。
银行放款周期延长
今年下半年以来，房贷额度趋紧、贷款周期拉长、对资金来源和资质审批趋严已成为常态。“今年6月的时候，我卖了一套旧房子，当时听说二手房贷款较慢，中介公司的工作人员说影响不大，过户后几个工作日后就可以放款。等到7月的时候，情况就发生变化了，原本说好的几个工作日变成了10月以后。银行方面说房贷额度不够。”市民方女士称，本来由于急用钱才卖房，结果被“套”住了。银行的工作人员则称，如果这个时候申请，放贷时间差不多要到明年1月。
“这一时段房贷告急是行业正常的现象，一般银行下半年的房贷额度都比上半年紧张，等到次年新的额度下来就会宽松一些。”华夏银行信贷处的一位工作人员称，去年底，央行和银保监会给各家银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比划了红线。如果房地产住房贷款开始触及上限，贷款申请和发放延迟现象就会出现。
“根据上市银行2021年半年报，有10家银行的房地产贷款业务已踩监管“红线”。房地产市场最关键影响因素是信贷。最近，信贷收紧对市场的影响明显加强，特别是二手房市场贷款放款周期拉长，已经制约了市场的成交。”房地产资深人士张浩称，除了商业银行贷款收紧外，我市住房公积金个人住房贷款率持续超过95%以上，公积金中心也启动了流动性风险四级响应。如果没有政策变化，叠加惯例的季节因素，未来几个月房贷肯定会更紧张。
“两个维护”提振市场信心
一边是市场情绪的不断回落，一边是融资环境的持续收紧，倒逼房企陆续进入“以价换量”阶段。据统计局数据，8月，房价上涨的城市数量继续减少，新房和二手房市场中，房价上涨的城市数均降为年内最低。
9月底，央行三天两提房地产。“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”被业界视为稳定市场预期、提振市场信心的信号。“房贷政策最紧时期已过，接下来是优化，避免超调。”张浩称，当前，新房、二手房的贷款一律收紧，购房者改善型需求释放受阻，楼市量价齐跌，这不利于楼市稳定，也会误伤刚需群体。“展望四季度，预计10月下旬开始，各类宽松政策有望出现，‘两个维护’就是要稳市场、稳企业、稳信心。”
省房协相关人士分析称，“两个维护”更大的意义在于稳定市场预期、保护住房消费者的合法权益，房地产继续大力度加码调控的可能性明显降低，政策微调预调的空间已打开，部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率等政策均有微调的可能，但稳预期效果仍需时间兑现。作为住房领域的根本定位之一，“房住不炒”的原则仍然是底线。
