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《太原市物业管理条例》实施一个多月 房管部门详细解读

来源:三晋都市报 作者:何玉梅 2017年06月18日 06:19

  物业管理与人们的生活息息相关,物业管理水平直接影响到人们的幸福指数,从而对当地的经济发展和社会稳定也产生着一定的影响。

  5月1日,《太原市物业管理条例》(以下简称《条例》)开始实施,自此,太原市物业管理走上了法治化轨道,这也是太原市首次在法律层面上为物业管理立法。

  《条例》已实施一个多月,6月16日上午,太原市房产管理局召开新闻发布会,就该条例进行了详细解读。

       业主300户以上的可召开业主大会

  召开业主大会,一直以来是不少住宅小区在推进小区管理中的痛点。《太原市物业管理条例》规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内业主在300户以上的,可以采取楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议。

  符合业主大会成立条件的,由该物业管理区域内20%以上的业主依法向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立业主大会的申请。

  业主大会可决定选聘和解聘物业服务企业;确定物业服务内容和标准;决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益等事项。其中,业主大会决定筹集和使用物业住宅专项维修资金,制定物业住宅专项维修资金管理制度;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共用部位、共用设施设备的用途的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  业主委员会由业主大会选举产生,委员由单数组成,任期为三至五年,具体由业主大会决定,任期届满自行终止。业主委员任职期间被依法追究刑事责任的、因房屋转让等原因不再是业主的,其委员资格自行终止。

  选聘物业服务企业前,业主委员会应当召开业主大会,对选聘方式、合同期限以及合同内容等进行表决。未经业主大会同意,业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

        不得擅自改变房屋使用性质

  在日常生活中,小区内的房屋被用于私房菜、保健品销售等经营性场所的现象普遍存在。《条例》实施后,住宅商用的现象将得到有效遏制。

  《条例》明确,业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业服务企业应当予以制止,并及时向相关部门报告。

  同时,业主、物业使用人损坏或者擅自改变房屋承重结构和主体结构的,由房产主管部门责令改正,恢复原状;造成损失的,依法承担赔偿责任。另外,业主、物业使用人违法搭建建(构)筑物的,由规划部门依法予以处罚。

       拖欠物业费不得断电断水

  物业费是业主和物业公司之间很多矛盾的导火索。随着人们权利意识的增强,对物业服务的要求也越来越高,对于很多物业公司收不上费就断水断电的做法,《条例》明令禁止。

  《条例》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护,双方应当签订委托协议,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  专业经营单位不得因部分用户最终未履行交费义务,而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业费用为由限制或者变相限制专业服务。

  业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁,经法院判决或者仲裁裁决后逾期仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人不良信用档案。

       开发商占用共用部位最高罚20万元

  本来是公共绿地,却被开发商占用。小区内部分业主私搭乱建肆意占用公共空间,破坏小区环境,这类问题往往难以解决。

  《条例》对此明确规定,开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的,由县级以上房产主管部门处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的,在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下,经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。经营性活动的收益,主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金,具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。

       公共区域设车位应2/3业主同意

  业主停车难,尤其是晚上。如何分配车位,如何保障业主权益,要不要将小区车位对外开放,是很多小区当下面临的难题。

  《条例》规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权,依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库,属于业主共有。

  物业管理区域内的车位、车库,应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

  在停车位设置中,《条例》规定,利用物业共有部分设置车位、车库的,应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并经规划部门审核,但不得占用消防通道及其他安全设施用地;物业管理区域内车位、车库不足的,经百分之二十以上业主提议,召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下,经规划部门审核后,可以在物业管理区域内增建车位、车库。“在老旧小区占用公共道路或绿地划定的停车位,归全体业主共同所有”。

       外墙渗漏或电梯出故障可应急维修

  太原市人大常委会在立法前期调研中发现,物业管理中存在公共设施维修基金难以用到实处、个别业主恶意欠费、小区内私搭乱建无人管理等现象,使得物业服务企业与业主的矛盾激化。

  住宅维修资金的使用也是业主与物业矛盾的焦点,该《条例》规定,在专项维修资金的收取中,开发建设单位应当在房屋合同备案或者交房前,按照物业总建筑面积及交存标准向市、县(市)房产主管部门统一交存。物业交付使用时,开发建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取,其余部分的专项维修资金由开发建设单位承担。

  在物业管理区域内,发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时,可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,申请使用维修资金:电梯故障;消防设施故障;屋面、外墙渗漏;排水设施堵塞、爆裂;楼体外立面存在脱落危险;其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

        物业管理投诉占房产管理总投诉60%以上

  “太原市在住房管理投诉方面,物业管理投诉占到相当大的比例,仅12345便民服务热线和12319城管服务热线转到房产管理部门的物业管理方面的投诉就占到房产管理方面总投诉量的60%以上。二是过去使用的部分法规政策相互抵触。在实际的物业管理工作中,经常遇到各部门法规政策相互矛盾的情况。例如:按照国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》的规定,水、电、暖等专业经营单位应当直接向最终用户收取费用并依法承担相关管线和设施设备的维修养护费用,而太原市部分专业经营单位依其行业规定,不提供直接对户服务,让部分物业公司将水费、电费、取暖费与物业费捆绑收取,这类投诉占物业服务总投诉量的一半左右。又如,对小区内的违法建设、私搭乱建、破墙开店、无照经营、乱设摊点等行为的查处,业主和物业公司投诉无门,各部门相互推诿,致使矛盾纠纷越来越突出。《条例》实施后,这些问题的解决将有法可依,这一个多月随着业主对《条例》的了解,我们接到业主的投诉也比较多。”太原市房产管理局副局长耿国胜说。

  “目前,太原市物业服务中存在的主要问题是物业管理企业多、小、散、差,从业人员素质较低,物业服务不到位,业主花钱买服务的意识不强等。物业服务企业水平不高,业主权益受到损害、小区品质得不到提升,不但造成许多物业纠纷,而且还会影响整个城市的提质升级。”太原市房产管理局物业管理处处长齐聪文认为,随着该《条例》的实施,太原市的物业管理服务行业将得到逐步规范。

(责编:马腾飞)