今年年初，在迎泽大街以北、迎新街以南地段，还可以找到每平方米3600元的商品住宅，今年上半年，旱西关某普通高层楼盘刚封顶就打出每平方米4200元的广告。全国房价涨，太原跟风；其他城市房价落，太原继续涨。本地房价如何出炉？为何缓涨不降？记者就此进行了相关调查。

    低价起

　　“楼盘确定起价是一门学问，”从事房地产中介的曹总介绍，开发项目总是算大账，按照开发周期，土地费、建安费、贷款利息、配套费、手续费、税费等等大项分别列支，算出每平方米的成本费，之后加上开发商的理想收益，在2000年前，收益可以探到每平方米1000到1500元，最近几年竞争加剧，但收益也有每平方米600到800元，行业平均利润率为15％到20％。

　　砖混结构住宅受到限制后，大小高层成为主流住宅产品，同质化竞争激烈，开发商开始注重定价策略。如时段价，所谓预售价、封顶价、竣工价，价格呈阶梯状上升，但是制定价格须倒推，粗算成本后，预计楼盘竣工可能卖到每平方米5000元，建设周期2年，那么预售起价可能定为3800元，将户型、朝向稍差的房子出售，之后每个阶段上浮300到400元，到尾盘的时候，每推出一套住宅，都有可观的收益。为什么好房子能留到最后？因为买卖双方信息不对称，卖方总说当下产品最好，即使你想购买更好的房子，对方也总是以“卖完了”等种种理由推脱，真想出手时已时过境迁，卖方再找理由下台阶。

　　东山某楼盘，开盘每平方米3680元，随着施工进度，开发商每办好一项手续，加一次价，如果有人之前有人咨询这个手续，销售人员就说“正在办理”，办理好预售证后，已经涨到每平方米4008元，到竣工时，售价将探到每平方米4500元。在太原，违规预售非常普遍，房子正在打地基，已经有各种售房消息传出，因为开发周期长，相关部门很难对其实施精度监管。

    泡沫小 炒房少

　　与一线城市的投机泡沫相比，太原商品住宅卖方特点为自住、投资。滨河东路长风街某大型楼盘，居住了相当数量的煤老板，但据物业管理人员说，这里的房子很少交易，要么居住，要么空置，业主买房的目的不是卖掉赚取差价，而是一种不动产投资，盼望其持久升值。记者从房地产交易所的采访得知，一人买多套住宅频繁买卖非常少见，而深圳曾经实行零首付，炒房收益可观，民间炒房热情高涨，一旦资金跟不上，就会发生断供事件。

　　今年以来，本地商品房销售价格始终缓慢增长。国家发改委、国家统计局公布6月全国70个大中城市房屋销售价格数据，房屋销售价格同比上涨8．2％，深圳房价出现微跌，比一年前同期下降了0．4％，其中二手房下降幅度较为明显，同比下跌6．9％。数据显示，深圳房价已跌回一年前水平，楼市交易量今年有可能退回到10年前。而在太原，近5年里，住宅每平方米价格以3800元、4100元、4300元逐年上升，楼市按需求推进，市场化竞争、精品楼盘建设均有不足。

　　市银海房地产副总张建华说，“在房展会上，我听北京同行讲，北京楼盘每平方米1．5万元，降低1500元，也就是10％，就会卖得火爆。这让太原开发商非常羡慕，太原楼盘每平方米6000元降低600元，也是10％，市场啥反应也没有。”贸然降价还会使购房者和同行误以为开发商或者项目本身出了问题，不仅起不到促销效果，还将导致退房潮。在售项目不敢降，新开楼盘按照行情开盘，只会高开。因此，取消福利分房制度后，太原商品房出现过房价静止观望，但从未降价。“降价太冒险，也意思不大，既不能搞热市场，又引来许多麻烦。”张建华分析。

    爱观望 不冒险

　　“太原的买房人和开发商都比较实在，”深圳某房地产咨询公司蔡经理认为，他已为本地开发商服务3年，对市场双方的表现深有感触，从买方看，买房人掌握的房源信息少，内行不多，也不习惯进行市场调查，借助银行贷款买房的人很少，这点与外地形成鲜明对比，没有形成一边居住一边还款的消费观。从卖方看，开发商开发野心小，逐利动力不足，拿地缺乏长远规划，市场调研不够，能不冒险就不冒险，宁愿求稳也不愿博大，能一平方米赚600元就不想下工夫多赚50元。

　　而开发商却另有一番解释，开发商高经理去年结束了万柏林某楼盘的销售，正在测算新项目的成本。他说，目前太原市可用于开发的存量土地行情已达到每亩200万元，每亩667平方米，折算下来地价成本就是每平方米3000元，最近太原的地价纪录为每平方米将近9000元，如果说商品房升值其实是土地升值，那么现在飞涨的地价大大加高了开发门槛，全市500余家开发企业，狼多肉少，“能有利润进账就不错，咱们又不能像外地开发公司可以通过上市融资，能向前走一点就走一点。”他认为，深圳今年房价缩水是为去年疯涨还账，“其实市场有涨有跌才正常，只是目前太原房地产市场各环节还没有做出规模，做出质量。”

　　上海绿地集团房地产估价师王华兵评价，太原商品住宅属于三流产品，二流价格，本地精装修公寓突破平方米1万元，与同等城市相比价格并不低。同时，开发行业压力很大，今年以来，人工成本上涨了50％，原材料价格居高不下，困境是共同的，最后还是要拼品质。

　　房地产专家指出，过高的房价加大了买卖双方的风险，因此抑制房价是一项全民工程。高房价间接导致开发成本增加，目前房地产业融资渠道狭窄，主要依靠银行贷款，企业上市、资产证券化抵押、发行债券、基金、信托等融资工具运用不足。本地房地产商大多属于二三线中小企业，应当根据自身特点，积极寻求多元化的金融工具。