那么接下来，北京会不会形成暴涨不停？这要看投资和投机的情况。表面上是楼市和房价大起大落，实际上是投资和投机机遇的积聚和扩张。前两年北京房价无论怎样上涨，不及上海“零头”，这不能简单地归咎于北京人投资意识差，而应该归咎于价格相对平稳造成的投资机遇差，利润空间小。但近一段时间内，北京房价

　　北京有可能制约投机盛行的，是与上海不同的宏观环境。北京最近一波价格上涨发生在宏观调控之中和之后，上海则是发生在之前。其实，即使在宏观调控之前，北京交易费用较大，控制较严，投资空间较小，因此炒楼的条件和可能相对差。宏观调控之后更是这样。

　　房价要保持持续的较快增长，必须要有较快的流通速度，换句话说，没有“快进快出”，很难“快涨快升”。北京二手房市场不发达，成交量很小，流通很慢，换手率很低，抑制了投资和投机的蔓延和扩张，阻止了房价的持续上涨。上海从2004年开始，二手房交易(实际上绝大部分都是买来没有住过的次新房)与一手房销售“平分天下”，每年二手房交易达到25万套左右，是北京的大约5倍。在楼市最疯狂的2004年，上海有些商品房从期房到现房短短十几个月里，倒手二次三次，快速流通推动房价快速上涨。

　　也就是说，除了宏观环境不允许外，北京不发达的市场环境也制约了房价上涨。换句话说，没有二手房市场作为“梯度消费”的物质基础和“更新换代”的资金来源，一手房价格大幅度持续上涨是比较困难的(同时缺乏需求和资金)。北京楼市的市场化欠缺(有进无出，或者进多出少和进易出难)，将在相当程度上控制价格的持续上涨。

　　这样一来，北京房价会不会像上海那样暴涨，将决定于投机者对制度和市场环境的接受能力，如果投资和投机者一致认为，北京房价上涨的幅度，能够完全吃掉二手房交易高于上海的时间和资金成本，则阶段性上涨极有可能发生。

　　另外，需要考虑的一点是，2005年的宏观调控对上海房价真正起了抑制作用，而对北京房价则起了“刺激作用”，从这个意义上说宏观调控“帮倒忙”。宏观调控后北京“地根和银根”一起紧缩，“地根”紧缩比“银根”更厉害(上海情况正好相反，“银根”紧缩远远比“地根”紧缩厉害。实际上，在上海“银根”紧缩确实是政府要求的，“地根”紧缩则是开发商自愿的，开发商主动少拿地)，加上开发商过度谨慎，有土地也放慢建造速度，造成供需矛盾更加突出。2006年北京土地供应充足，加上开发商“神经”已经“弛缓”，因此全年供应量应该不低于2500万平方米，一定程度上缓解供需矛盾，减缓房价上涨压力。

　　此外，北京和上海楼市不同之处还在于较早就开始向郊区推进，2002年底北京郊区供应量和交易量已经占79.3%。郊区供应量的逐渐增长和市区供应量的逐渐下降，会在相当程度上造成商品房均价变化不大和缓慢上升的态势。而上海，楼市向郊区发展不仅起步较晚，而且商品房重点和重心由市区向郊区转移是跳跃式和割裂式的。2002年底之前上海市中心(包括中心城区)供应量占80%，2004年底仍然占60%。近两年，上海郊区的市场才开始逐渐发展。当市场过于集中在狭小区域里时，房价上涨的空间和幅度当然会大很多。