北京实际房价仍远低于上海

　　但是，北京房价反超上海只是统计数字上的表述，北京的真实房价没有超过上海，仍然比上海低很多，而且北京房价基本上没有(至少短期内)超越上海的可能性。首先，北京目前正在供应和销售的商品房，价格分布呈现“橄榄形”，即中间大两头小，样本价格非常接近统计均价。北京目前销售排名前10位的，销售价格绝大多数就在6000元～7000元；上海目前正在供应和销售的商品房，价格分布呈现“三角形”，即低价位的数量很大，政府主导的两个“1000万”(即1000万平方米的重大工程配套房和1000万平方米定向销售3000元～4000元的低价房)占总销售量的50%，伴随价格上升销售数量大幅度减少，样本价格与统计均价“方差”很大。直截了当地说，上海均价是很大数量的低价房和很少数量15000元以上的高价房“合成”的结果。

　　其次，就高档住宅价格而言，上海仍然高出北京约三分之一。上海顶级豪宅，比如小陆家嘴滨江板块，高档住宅价格基本上在每平方米25000元～35000元，还有叫价每平方米12万元～14万元的汤臣一品。新天地附近的华府天地、锦麟天地价格基本上在每平方米五六万元。上海市中心每平米2万元以上甚至3万元的楼盘比比皆是。北京“贡院六号”等豪宅价格也达到每平方米五六万元，但是北京除极个别楼盘外，超过2万元单价的楼盘还是很少。无论CBD板块的高档楼盘，比如建外SOHO、通用国际、尚都、温莎大道，还是朝阳公园(号称亚洲最大的城市公园)附近的豪宅，比如棕榈泉、公园大道、天安豪园(基本上都是豪华装修)，大部分高档住宅价格在每平方米1.5万元～2万元。

　　第三，北京目前的销售主力是每平方米七八千元左右，选择很多，可以买到相当不错的房屋；上海同价位的楼盘不多。就具体楼盘看，北京超级大盘明星“国美第一城”均价6300元每平米，位于姚家园-青年路(朝青板块)，上海如果处于相似的位置，房价在14000元左右。

　　总而言之，上海去年一年里商品房均价下降三分之一，是供应和销售房屋的结构发生逆转性变化所致；北京的均价是比较接近实际价格的统计数字，因此，北京的均价上升要靠慢慢往上爬；上海的均价实际上是统计数字“作怪”，只要上海楼市回暖，中心城区供应和销售比例上升，上海统计数字意义上的均价就会立即超越北京。

　　北京房价和上海房价上涨的异同

　　应该承认北京去年及今年这波房价上涨来势凶猛，是北京最近10年少有的，目前这一势头已经不亚于2003年上海房价“发迹”时的情形。当年上海房价从统计数字上看，也仅仅上涨16%左右(实际上涨远不止于此)，低于去年北京19.2%的增长幅度。当然，当时上海的情形有些不同，因为SARS，上海房价上涨集中在下半年，暴发力比较强。今年北京房价更是在春季这些传统销售淡季，创下8%以上的月涨幅，不能不引起人们的高度关注。

　　北京这一波房价上涨和前两年上海房价上涨有很多共同原因。第一，土地价格上涨。土地，尤其是中心城区的土地稀缺，供应减少；第二，房屋供不应求；第三，房屋本身质量和费用的提高；第四，城市公共设施的完善和提高(比如，地铁通了，引发周边房价上涨)；第五，经济和收入水平持续增长；第六，一定程度的从众和跟风(房价涨得越快，购房者越多；购房者越多，供不应求矛盾越突出，房价上涨越快)。