昨天，市政府簽發51號政府令，正式發布了《太原市經濟适用住房管理辦法》。

　　那么，如何建設讓中低收入家庭買得起的房子？如何規范經濟适用房建設？昨天，市房地局負責《辦法》起草的相關專家對此做了深入解讀。

　　《辦法》共分七章，三十五條。圍繞著經濟适用房如何發揮保障職能，為中低收入

　　住房面積三個標准

　　《辦法》規定：為了降低房屋總价，讓中低收入家庭買得起，經濟适用住房建設項目要嚴格控制戶型標准，要以中小戶型為主，嚴格控制大戶型。住房面積為60至80平方米的中小戶型不得低于70％，住房面積為100平方米左右的中戶型不得超過20％，住房面積為140平方米的大戶型不得超過10％。

　　經濟适用住房建設用地，要按照土地利用總体規划和城市總体規划要求，合理布局，實行行政划撥方式供應。由市國土局依据經濟适用住房年度建設計划、結合項目儲備情況納入土地利用年度計划，統一辦理預審和土地轉用手續。

　　嚴禁以經濟适用住房名義取得划撥土地，改變土地用途，變相搞商品房開發、銷售。

　　為了降低建設成本，經濟适用住房建設可享受以下优惠政策：屬于建設和經營中的行政事業性收費的，減半征收；屬于服務性費用的，按低限收取；屬于保證金、押金性質的，一律免交；經濟适用住房項目小區外涉及的基礎設施建設費用，由政府承擔，并同步規划和建設。

　　專家解讀：《辦法》對經濟适用住房的建設和經營中的各項收費的減免政策，体現了經濟适用住房优惠政策的公開、透明原則，對降低經濟适用住房建設成本，規范市場、解決中低收入者的住房問題能起到有效作用，也對建立住房保障体系，确保真正的中低收入家庭能夠買得起經濟适用房做了最大的努力。

　　把面積控制在中小套型，是為适應中低收入家庭購房需求，防止經濟适用住房面積過大，体現了經濟适用住房的保障功能。因此，國家《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明确指出“經濟适用住房要嚴格控制在中小套型”，四部委《經濟适用住房管理辦法》第三章第十四條明确規定：“經濟适用住房要嚴格控制在中小套型。”并要求“市、縣人民政府可根据本地區居民的收入和居住水平等因素，合理确定經濟适用住房的戶型面積和各种戶型的比例，并嚴格進行管理。”

　　購買對象四個條件

　　《辦法》規定：申請購買經濟适用住房的中低收入住房困難家庭，應當符合下列條件：

　　（一）有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或者市、縣（市）人民政府确定的供應對象；（二）無房或者現住房面積低于市、縣（市）人民政府規定標准的住房困難家庭；（三）家庭年收入低于4万元的，或者家庭年收入低于當地政府划定的收入線標准的；（四）市人民政府規定的其他條件。

　　在購買經濟适用住房時，申請人須提交家庭戶口簿、身份證、所在單位或者街道辦事處出具的家庭成員收入證明、住房情況證明及其他有關證明材料，到經濟适用住房項目建設單位領取并如實填寫《太原市經濟适用住房申購審核表》。在條件合格，獲得市房地局核發的《經濟适用住房准購證》后，方可購買經濟适用住房。

　　經濟适用住房預銷售實行合同网上備案制度。符合條件的申請人購買經濟适用住房后，經濟适用住房開發建設單位應當即時在市房地產信息系統備案，向社會公布，接受監督。

　　專家解讀：《辦法》從經濟适用住房銷（預）售登記備案、申請對象標准、銷售對象審核、公示、申購標准、權屬登記、物業管理、上市交易等方面加以規定，提高了經濟适用住房的購買准入門檻，限制了利用經濟适用住房進行的投机交易行為，保障了只有中低收入階層才能享有經濟适用住房的實惠。

　　銷售价格公示社會

　　《辦法》規定：經濟适用住房銷售价格應當以保本微利為原則，其銷售基准价格和浮動幅度按照國家發改委、建設部《經濟适用住房价格管理辦法》和《山西省經濟适用住房价格管理實施辦法》規定的成本构成、价格審批程序審批确定，并向社會公示。

　　房地產開發經營企業應當在經濟适用住房銷（預）售前，核算住房成本并提出書面定价申請，報市物价局确定。市物价局會同市建管委和市房地局分項目核定經濟适用住房价格。

　　經濟适用住房銷售實行明碼標价制度。銷售价格不得超過公示的基准价格和浮動幅度，不得在標价之外收取任何未予標明的費用。經濟适用住房開發建設單位要在銷售場所顯著位置公示經審批确定的經濟适用住房基准价格和批准文號，接受社會監督。

　　專家解讀：按照國發む2003め18號《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》“經濟适用住房，要嚴格審定銷售价格”精神，四部委《經濟适用住房管理辦法》規定，“經濟适用住房的銷售基准价格和浮動幅度應當按照《經濟适用房价格管理辦法》（計价格む2002め2503號）的規定确定；确定后向社會公示。”同時，將“不能變相向經濟适用房建設單位收取額外費用”明确下來，就是要保證國家給予經濟适用房建設單位的优惠政策能夠真正地由中低收入家庭得到。

　　按照上述法規、文件規定，本《辦法》對經濟适用住房基准价格的确定原則、构成因素、核定程序和時限、公示制度及監督管理均有了詳盡的規定。

　　售后管理從嚴從細

　　《辦法》規定：經濟适用住房取得房屋所有權證書后上市交易，按規定繳納稅費和土地出讓金，其所得歸個人所有；經濟适用住房上市統一繳納成交价1％的土地出讓金，土地使用期調整為70年；關于已購經濟适用住房上市交易時營業稅、個人所得稅的減免按國家有關規定執行。

　　經濟适用住房購買人以市場价出售經濟适用住房后，不得再申請購買經濟适用住房；如需換購，必須以屆時經濟适用住房价格扣除折舊后出售給取得經濟适用住房資格的家庭后，方可再次申請。

　　在監督管理上，《辦法》規定：各有關部門應當加強對經濟适用住房建設、交易中違法違紀行為的查處，包括：未經批准、擅自改變經濟适用住房或集資、合作建房用地用途；不按《太原市經濟适用住房建設項目合同書》約定的條款執行，擅自轉讓項目經營權、加大項目戶型面積和戶型比例、不按時填報《房地產項目手冊》；擅自改變項目規划；擅自提高經濟适用住房或集資、合作建房銷售价格，以及不執行政府价格主管部門制定的經濟适用住房租金標准等价格違法行為，由相關部門依据國家有關法律、法規處理。對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟适用住房或集資、合作建房的個人，由經濟适用住房主管部門追回已購住房或者由購買人按市場价補足購房款；對出具虛假證明的單位，由經濟适用住房主管部門提請有關部門追究單位主要領導的責任。

　　專家解讀：四部委《經濟适用住房管理辦法》首次對經濟适用住房建設違規行為、買賣雙方的不實行為，用法規的形式規定了處罰力度。在本《辦法》中，除對建設違規行為、買賣雙方的不實行為進行處罰外，還對管理部門工作人員的違規行為規定了處罰。其中，本《辦法》的創新是對建設行為實行合同管理制度和《項目手冊》制度，這樣，從監督管理的層面看，就有兩方面的監督机制：一是按照法規規定執行，二是以合同條款和動態管理對建設行為進行約束，對于違反合同條款內容的，可以依据《合同法》規定，對違約情況進行處罰。同時，按照《山西省規章設定罰款限額暫行規定》并參考部分省、市《經濟适用住房管理辦法》相關條款，設定了相應的經濟處罰額度。

　　本《辦法》自2006年1月1日起施行。此前已經購買和簽訂買賣合同或協議的經濟适用住房，仍按原有規定執行。本市所屬縣（市）進行經濟适用住房建設、交易，實施經濟适用住房管理，可以比照本辦法執行。